Сегодня мы проведем анализ условий договора строительного подряда, на которые заказчику следует обратить особое внимание, чтобы его интересы были максимально защищены.
Общее о заключении договора строительного подряда
Далеко не каждому гражданину по силам самостоятельно построить дом (гараж, иные объекты) в силу отсутствия специальных познаний в строительной сфере. В таких случаях для заключения договора строительного подряда граждане-заказчики обычно обращаются в компании, специализирующиеся на выполнении строительных работ, имеющие профильных специалистов и соответствующие лицензии.
Положения о строительном подряде регламентируются в § 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст.ст. 740-757). Кроме того, при заключении договора строительного подряда помимо специальных норм следует руководствоваться и общими нормами о подряде, изложенными в § 1 главы 37 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Как правило, проект договора строительного подряда готовит подрядчик, как сторона, более сведущая в строительной сфере, и, разумеется, при подготовке данного договора подрядчик в первую очередь будет блюсти собственные интересы. В связи с чем заказчику не следует слепо полагаться на подрядчика в этом вопросе. Прежде всего, условия договора надо внимательно изучить самому заказчику, а по возможности привлечь юриста на предмет выявления в договоре условий, явно невыгодных для заказчика.
Существенные условия договора
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора строительного подряда являются условия:
· о предмете договора;
· о начальном и конечном сроках выполнения работы;
· о цене работы.
При отсутствии между заказчиком и подрядчиком соглашения по вышеуказанным существенным условиям, договор строительного подряда будет считаться незаключенным.
Существенными являются также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем, если заказчик считает особо значимым для него какое-либо условие, кроме указанных выше, он должен настаивать, чтобы в договоре строительного подряда это условие было обозначено (прописано) как существенное.
Предмет договора
Прежде всего, в договоре строительного подряда необходимо дать четкое описание объектов строительства и максимально точно определить место строительства, определить состав и содержание технической документации, указать конкретные работы, направленные на строительство объектов, неразрывно связанные со строящимися объектами монтажные работы.
Расплывчатость в описании предмета договора строительного подряда, может привести к признанию его незаключенным.
Сроки выполнения работ
Поскольку процесс строительства обычно носит длящийся характер, в договоре строительного подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы. Особо важным для заказчика является четкое указание конечного срока выполнения работы, поскольку его нарушение позволяет привлечь подрядчика к ответственности. Кроме того, в случае нарушения подрядчиком конечного срока выполнения работы, заказчик вправе отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков в связи с тем, что исполнение утратило интерес для заказчика (п. 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 ГК РФ).
По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Поскольку определение сроков завершения отдельных этапов работы упрощает для заказчика процедуру контроля в целях своевременного предупреждения возможного нарушения подрядчиком конечного срока выполнения работы, включение в договор строительного подряда промежуточных сроков для заказчика предпочтительно.
Цена работы
Согласно п. 4 ст. 709 ГК РФ цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик может требовать ее увеличения, своевременно предупредив об этом заказчика. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.
С учетом того, что стоимость строительных материалов снижается исключительно редко, заказчику выгоднее настаивать на твердой цене работы либо просто убедится, что в договоре не упоминается о приблизительной цене, поскольку при отсутствии других указаний в договоре строительного подряда цена работы считается твердой.
Распределение риска между сторонами
По общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).
Вместе с тем, если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанность немедленно предупредить заказчика о некачественных материалах и обязанность приостановить работу до получения указаний заказчика. В связи с чем заказчику при заключении договора строительного подряда необходимо учесть в состоянии ли он обеспечить подрядчика качественными материалами, а также исправным оборудованием.
Ответственность
Условия договора строительного подряда об ответственности сторон не должны содержать расплывчатых формулировок наподобие «стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в соответствии с действующем законодательством РФ», поскольку ответственность подрядчика в виде неустойки (пени, штрафа) законодательством РФ не предусмотрена.
При этом ответственность заказчика за просрочку оплаты работ, как должника по денежному обязательству, предусмотрена ст. 395 ГК РФ, согласно положениям которой «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной
размер процентов не установлен законом или договором.».
Таким образом, при согласовании условий договора об ответственности сторон заказчику необходимо настаивать на определении конкретного размера неустойки за нарушение конечного срока выполнения работ. Специально предусматривать ответственность за просрочку завершения отдельных этапов работы нет необходимости, поскольку согласно п. 1 ст. 708 ГК РФ, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.
Гарантии качества
В соответствии с п. 2 ст. 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
С учетом положений ст.ст. 724, 756 ГК РФ в случае, когда на результат строительных работ не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата строительных работ, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах пяти лет со дня передачи результата строительных работ, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота. В связи с чем следует учитывать, что предельный пятилетний срок обнаружения ненадлежащего качества строительных работ может быть значительно занижен подрядчиком при подготовке проекта договора строительного подряда, и, в случае обнаружения этого, заказчику следует настаивать на установлении справедливого гарантийного срока, учитывающего баланс интересов сторон.
